• ホーム・エクイティ・ローン：『住宅の現在評価額から住宅ローン残高を差し引いた純資産額を担保に借入を行う』

• キャッシュアウト・リファイナンス：『既存の住宅ローンを新たな住宅ローンに借り換える際に、住宅資産価値の上昇分に見合う分まで借入額を増やす』

これらを総称してMEW (Mortgage Equity Withdrawal)と言います。 MEWは、『住宅を担保とした借入から住宅資産購入に回らなかった残債』のことを指します。

2022年は住宅ローン金利の急上昇によって住宅ローンの借換え件数は減少しましたが、一方でホームオーナー（住宅保有者）によるホーム・エクイティ・ローンの活用が活発化しました。

 

次のグラフはFRBが発表している全米における住宅ローン債務の変化率（四半期）です。2008年の住宅バブル崩壊後、債務の大部分を占めていた不良債権（差押えや空売り）が一掃されたため残債が7年間減少し続けていました。 その後2015年以降しばらくは残債が増加傾向にあり、2022年Q2の残債258億ドルからQ3は209億ドルまで減少しましたが、依然高い水準にあります。

次のグラフはGDPに対する住宅価格（青線）と住宅ローン債務（赤線）を示したものです。 住宅ローン債務は一番ピークである住宅バブル期から1.66兆ドルも増加していますが、対GDP比では48.1%とバブルのピーク時である73.3%よりも大きく低下しています。 つまり、殆どのホームオーナーは保有する住宅には十分な余裕（エクイティ・クッション）があるため、多少のMEWは問題無いということを意味します。

住宅価格は、2022年Q3は対GDP比で減少していますが、それでも過去30年の平均値以上の水準で推移しています。

 

最後に可処分所得に対するMEW（赤線）についてご説明いたします。

※ここではKennedy Greenspan MEW（青線）の説明は割愛します。

2012年以降のMEWの増加にもかかわらず、可処分個人所得に占める割合はバブル期よりはるかに少なく、殆どのホームオーナーは相当なエクイティを持っているということが分かります。 ここから更にホーム・エクイティ・ローンを利用してエクイティを引き出そうとする家庭もあることから、「家庭のATM」はまだ開いていると言えます。