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2022.11/17
住宅ローン申請件数は8週間ぶりにプラス
米国住宅ローン協会(MBA)が発表した11月11日までの1週間の住宅ローン申請件数は、借入コストの後退を背景に2.7%増加し、8週間ぶりに増加した。 購入指数は4.4%増加したものの、住宅ローンの借り換えの申し込みは1.6%減少したままである。 モーゲージ・バンカーズ・アソシエーションのエコノミスト、ジョエル・カン氏は「購入申請はすべてのローンで増加し、平均購入ローンは2021年1月以来の少額に落ち込んだ」と述べた。 一方、30年物住宅ローン金利は24bps下がって6.9%となり、5週間ぶりの低水準となった。 FRBの金融政策を背景に、1年前と比較すると住宅ローンの借り換えの申し込みは88%減、住宅購入の申し込みは46%減となったが、このまま金利が低水準を維持すれば住宅購入に再度火が付くことが期待される。
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2022.11/15
住宅価格が大暴落する可能性は低い?
昨今、住宅価格の下落が話題となっておりますが、 高金利にも関わらず住宅価格が大きく下落していない主な要因は住宅在庫が極端に不足しているからです。 住宅在庫が増えない限りは住宅価格の下落は緩やかなものになると考えます。 また、現在の住宅を保有している人(=売り手)は、住宅購入時の住宅ローン金利は今よりも大幅に低い時に購入しているため住宅の含み益も厚く、売り急ぐ必要はありません。 買い手としても高金利であるがために買い急ぐ必要がなく、賃貸住宅へ流れています。 さらに、リーマンショック前とは異なり、サブプライム層の購入は限定的であること、借り手の信用スコアは高いこと、延滞率は過去最低水準であることから、金融システムが崩壊する危険性は低いと考えられます。
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2022.11/11
10月消費者物価指数は市場予想を下回る結果に
2022年11月10日、アメリカの10月消費者物価指数(CPI)が発表され、前年同月比+7.7%(市場予想+8.0%)と今年2月以来の8ヵ月ぶりとなる+8.0%を下回る結果となりました。 一方、変動の大きいエネルギーと食料品を除いたコア指数は0.3%と9月と同じ上昇率にとどまりました。 CPIおよびコアCPIともに市場予想を下回る結果を受け、債券利回りは大きく低下し、米30年住宅ローン金利は前日の7.25%から6.67%に大きく低下しました。 CPIの主要な構成要素は住居関連(CPIの3分の1を占める)です。以下の表は様々な構成要素の相対的重要度を示したものです。
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2022.11/10
10月の米国住宅の売上は低調推移
全米から寄せられた、住宅メーカーのコメントを紹介します。 住宅ローン金利の再行進、一部地域における住宅価格の下落が住宅メーカーにとっては大打撃だった模様。 #オクラホマ州オクラホマシティ 「最大の課題は、家を建てたばかりの顧客が、3万ドルも値下げしたのを見ることだ。」 #フロリダ州ジャクソン・ビル 「市場最高値で土地を買い、売るためにあらゆるインセンティを付与しなければならないのは成功の秘訣ではない。2023年には建築件数を60%~70%削減する。」 #マサチューセッツ州ボストン 「10月は特に低調だった」 #ペンシルベニア州ハリスバーグ 「10月は過去12年で最悪の売上だった。買い手なし、売り上げなし。」 #メリーランド州ボルチモア 「市場は最悪だ。」 #アラバマ州バーミンガム 「市場は明らかに弱体化している。」 #デラウェア州ウィルミントン 「市場は崖から落ちている。」 #アリゾナ州フェニックス 「10月は好調に始まり、その後、頭打ちになり、ラスト2週間で劇的に悪化した。」 #テキサス州オースティン 「10月後半に再びキャンセルが急増した。」 #テキサス州ダラス 「トラフィックは完全に枯渇した。バックログの維持とクロージングにかなりの資金を使っている。」 #テキサス州ヒューストン 「2023年はパンデミック前の2019年から40%以上価格が落ちると予想。我々にとって2019年は例年通りだった。」
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2022.11/09
10月の住宅市況
10月のクローズドセールスは、8月、9月に成約したものが中心でした。9月に住宅ローン金利が上昇し、10月のクローズドセールスに影響を及ぼした。10月に住宅ローン金利がさらに急上昇し、30年ローンが7%を超えたため、11月、12月のクローズドセールスに影響を与えるだろう。 以下は米国の3都市<デンバー、ラスベガス、サンディエゴ>における地元不動産業者からのコメントです。 デンバーメトロリアルターズ協会(DMAR)より。DMAR不動産マーケットトレンドレポート 当地では市場の正常化に伴い、月末時点のアクティブ在庫は7,290戸と若干減少した。しかし、これは前年比115.94%の増加。この数字は跳ね上がったように読めますが、現在の在庫は、2019年10月の8,557件のアクティブリスティングというパンデミック前の在庫数よりまだ少ないのです。 価格の調整に伴い、MLS (Multiple Listing Service)の中央値日数は増加し続けており、昨年の5日から今年は17日へと240%増加しました。この数字は増え続けていますが、市場に出ている多くの住宅は、市場のピーク時の活動に基づいて価格設定されているため、現在の市場に対して誤った価格設定になっています。 ラスベガス・リアルターズ®より ラスベガス地域の住宅価格は3ヶ月間のスライド後、安定的に推移 2022年9月のLVR住宅統計情報 LVRの報告によると、10月中にMLSを通じて南ネバダ州で販売された中古一戸建て住宅の中央値は44万ドルだった。9月からは2.2%下がり、過去最高価格だった5月の48万2,000ドルからも下がっている。住宅価格の中央値は、1年前の41万ドルから7.3%上昇している。... 「この夏、住宅ローンの金利が上昇し始めて以来、住宅市場は冷え込んでいます」と、長年地元のREALTOR®として活躍してきたLVR社長のブランドン・ロバーツ氏は言います。「5月に史上最高値を記録して以来、価格は少しずつ下がっています。市場に出回る住宅は増え、売れる住宅は少なくなっています。10月まで、地元の住宅販売は、昨年のこの時期から約22%減少しています。」 ノースウェストMLSから。ノースウエストMLSのブローカーは、意欲的な住宅購入者は創造的な融資オプションに目を向けると言う。 NWMLSのディレクターJeff Pust氏は、"金利上昇が主な原因となって市場が変化したのは間違いない "と述べた。彼はいくつかのバイヤーが金利と住宅価格が低下するかどうかを確認するために待っていることを認めました。 金利の「部屋の中の象」については、買い手と売り手が以前の市場からの融資方法を再検討する時が来た、とゲイリーO'Leyar、[シアトルのバークシャーハサウェイHomeServices Signatureプロパティのオーナー/CFO]は、可能なオプションとして買い下がり、調整可能金利ローン、第二信託証書のキャリーバック、と閉鎖コストの許容の使用を言及した、と述べた。
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2022.11/08
ホーム・エクイティは歴史的に高い水準を維持
<ホーム・エクイティは減少するも歴史的低水準> ブラック・ナイト社が発表した米国住宅ローン・モニター・レポートによると 、全米で住宅価格の調整下落が続く中、そのペースは過去2か月に比べて緩やかですが、2022年第2四半期にピークを迎えた住宅所有者のホーム・エクイティは、2022年第3四半期に記録的なレベルの収縮を見せました。 ※ブラック・ナイト(Black Knight Inc)は、米国の住宅ローン及び不動産市場向けに、ミッションクリティカルなソフトウェアソリューション、データ及び分析を統合的に提供するプロバイダー。 わずか3ヵ月の間に、米国の住宅ローン保有者が新たに取得したエクイティの合計1.3兆ドルが蒸発しました。これは、金額ベースでは過去最大、比率ベースでは2009年以降の四半期で最大の減少となりました。 住宅所有者のホームエクイティは2022年第2四半期に過去最高を記録したものの、5月半ばにピークを迎え、それ以降は減少傾向にあります。住宅ローンがあるホーム・エクイティは、ピーク時から約15億ドルも減少しました。 ホーム・エクイティの減少に伴い、アンダーウォーター(住宅ローン残高が住宅評価額を上回っている状態)の債務者の数がすでに2倍以上の27万5千人になったとはいえ、依然その数は50万人にも満たないことからも、歴史的に見て極めて低い水準なのです。 また、アンダーウォーターに陥るリスクのある住宅の大半は、2022年から2021年後半にかけてパンデミック時のピーク価格かそれに近い価格で購入された住宅です。米国の約5,300万人の住宅ローン保有者のうち、アンダーウォーターもしくは自己資本が10%未満であるのはわずか3.6%、つまりパンデミック期に比べ約半分の割合にとどまっているのです。 住宅ローン残高のさらなる減少が予想されるものの、住宅所有者の地位は依然として広く強固なものです。住宅ローンの保有者全体のエクイティは、パンデミック前の水準を5兆ドル(46%増)上回っており、それ以降の期間に借り手一人当たり平均9万2000ドル以上増加したことになります。もちろん、これは金利の上昇とともに、エクイティ貸付にさらなる逆風をもたらし、デフォルトリスクを高める可能性があります。 <住宅価格> 2022年7月以降、住宅価格は3ヵ月連続の減少となりました。全体として、住宅価格は6月以降2.6%下落し、30年物金利が2018年後半に5%近くまで急騰して以来、3カ月ぶりに下落し、2009年初頭以来最悪の3カ月連続となりました。 <ネガティブ・エクイティは歴史的低水準> アンダーウォーターの住宅所有者数は過去4ヶ月で27万5千人近く増加し、人口の2倍以上となっていますが、現在全国でアンダーウォーターにある住宅は50万戸以下となっています。前述の通り、全国でアンダーウォーターもしくは自己資本が10% 未満の債務者は3.6% で、パンデミック前の約半分です。そして、アンダーウォーターに陥るリスクのある住宅の大半は、2022年と2021年後半にパンデミック時代のピーク時またはその近辺で購入されたものなのです。 <利息対所得比率は1980年以降で最低水準> 30年物金利が7%に迫る中、平均的な価格の住宅購入で元利払い(P&I)を行うには、世帯収入の中央値の約39%が必要で、その割合は1984年以来最も高く、長期平均の25%弱を大きく上回っています。前回これほど値ごろ感があったときは、30年物金利は13%以上であり、今日のほぼ2倍でした。 住宅価格が2022年6月のピークから引き下げられ、現在では昨年の同時期から38%減少しているにもかかわらず、購買力は金利上昇によってさらに14%削減されています。 20%の頭金で購入した平均的な住宅の毎月の損保支払額は937ドル増加しており、1970年代半ばまで遡って、年間で最も急激な上昇を記録しているのです。 <住宅ローン延滞件数は最低水準> 9月の全米延滞率は1BP低下して2.78%となり、今年5月に記録した最低水準からわずか3BPSの低下となりました。 2000年から2005年の8月から9月の平均変動幅は27BPSの増加であり、当月の減少は典型的な季節的傾向に反しています。