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P&I (支払対収入)比率の高さは1980年来以来 ・9月後半の金利は6.29%、平均的な住宅購入の元利払いに世帯収入の中央値の36.6%が必要で、これは1985年5月以来最大の割合 ・当時の30年物住宅ローン金利は12.9％と現在の約2倍だったが、所得と住宅価格は比較的安定していた ・平均的な価格の住宅を20%の頭金で購入するために必要な月々の住宅ローン支払額（P&I）は、昨年の同時期と比較して840ドル増加し、66%という驚異的な伸びを示している ・今後数ヶ月は、購入しやすい価格の問題が再燃し、購入量と価格の両方に下押し圧力がかかると思われる 延滞率は依然、歴史的低水準を維持 ・8月の全米延滞率は10BPS低下して2.79％となり、今年5月に記録した過去最低水準からわずか4BPSの低下となった ・ここ数ヶ月着実に低下していた90日以上の延滞から現状復帰したローン件数は、前月の5万8千件から8月には6万2千件とわずかに増加 ・差し押さえ開始件数は15%増の2万件となったが、流行前の水準を44%下回っており、特に問題はない

賃貸空室率は2021年10月4.1%から2022年9月5.3%に上昇するも、コロナ前と比べても低水準を維持している。これは、住宅ローン金利の上昇によって住宅購入を控える動きが増え、逆に賃貸需要を押し上げていることに起因。 そんな中、2022年8月に13ヶ月ぶりに賃料の増加が一桁台で推移した。トップ50都市では0－2ベッドルームの部屋において前年対比9.8%。それでも2020年3月のコロナ前と比べても3倍の速さで上昇している。 賃料（中央値）は$1,771ドルで7月よりも-$10。これは昨年1月以来の減少となる。 主にサンベルト地域において賃料高騰が見られる。 ・マイアミ30.6% （対前年-10.2%） ・フェニックス12.2%(対前年-6%)

投資家各位 モントレーキャピタルマネジメント2022年10月3日 米国フロリダ州におけるハリケーン『イアン』の被害について 拝啓 平素は格別のご高配を賜り厚く御礼申し上げます。 この度、2022年9月に発生したハリケーン『イアン』は、アメリカ南部フロリダ州において5段階中2番目に強い「カテゴリー4」として史上最悪級のハリケーンと言われるほど甚大な被害をもたらしております。犠牲になられた多くの方々に対しまして、心よりお悔やみ申し上げますとともに、被災された方々に心よりお見舞い申し上げます。 弊社ではフロリダ州各地のリノベ・ローンを多く取り扱っておりますが、米国パートナー企業によりますと、9月30日（金）時点で投資先に大きな被害が出ていないことが確認できております。今後とも米国パートナー企業と密に連携を取りながら運営を行い、投資家の皆様へ情報共有を行って参ります。 被災地の一日も早い復旧・復興を心よりお祈り申し上げます。 敬具

≪足元市場動向≫：住宅市場が回復するためには調整が必要であり、一時的な減速感はむしろプラス材料 2022年9月に開催されたFOMCで、FRBは市場予想通り75bpsの大幅利上げを決定しました。インフレ高進、労働市場のひっ迫の持続を受け、3ケ月連続の大幅な利上げとなりました。これによって米国30年固定住宅ローン金利は2008年以来の高水準である6.25%にまで上昇しました。 パウエル議長はFOMC会合後の記者会見で『住宅市場の調整』について言及しました。「米国全土において住宅市場が過熱していた時期もある。しかし、我々が目にしている住宅価格の減速感は、賃貸など住宅市場のファンダメンタルズと住宅価格の整合性を高めるのに寄与するだろう。これは良いことである。」と市場の減速感を認めつつも前向きに捉えていることを表明しました。さらに、「需給バランスが改善され、住宅価格が妥当な水準かつ妥当なペースで伸び、人々が再び住宅購入に意欲的になるには住宅市場が調整を経る必要がある。住宅価格と家賃が一段と大きく減速するには時間を要する。住居インフレはしばらくの間、高い水準にとどまるだろう。」と語りました。このことからも、FRBとしては住宅市場の現状に対しては決して悲観的には捉えておらず、長い目で見て改善の途上にあると認識していることが伺えます。 下のグラフはケースシラー住宅価格指数（対前月）および住宅在庫と住宅価格の相関です。ケースシラー住宅価格指数（対前月）は毎月2ヶ月遅れで発表されます。今回のレポートは7月分（5月、6月の成約を含む3か月平均）であるため、住宅ローン金利が現在よりかなり低い時期の価格上昇も含まれています。7月の住宅価格は-0.24%と2012年2月以来となる価格下落となりました。米国20都市のうち12都市（フェニックス、ロサンゼルス、サンディエゴ、サンフランシスコ、デンバー、ワシントン、ボストン、デトロイト、ミネアポリス、ポートランド、ダラス、シアトル）で価格の下落が観察されています。これは、米国住宅が例年、季節性要因として秋口から年末にかけてホリデーシーズンに入り住宅購入者が減ることから住宅価格（対前月）が下落する傾向にあることにも起因しており、ここから大幅な下落に繋がることはないものと考えております。 住宅在庫は5月2.6ヶ月、6月2.9ヶ月に続いて7月は3.2ヶ月と連続で在庫が増加傾向にあるものの依然として低水準にもかかわらず住宅価格指数は下落。これは、供給が低いにもかかわらず価格が下落しているという異常値ですが、全米リアルター協会（NAR）が発表するグラフデータが、在庫を多めにカウントしている（住宅販売待ちを在庫に含めている）ことに起因すると考えられます。また、8月の住宅在庫は3.2ヶ月と横ばいであるため、今回と同じような異常値が出ない限りは住宅価格指数は0.3%～0.5%の 範囲（丸印箇所）で推移することが予想されます。 ≪住宅市場のトレンド≫：昨今の住宅需要の鈍化は、殆どの住宅開発業者にとっては大きな影響はない John Burns Real Estate Consulting社（米国不動産調査会社）が21都市の住宅開発業者（以下、ホームビルダー）へ各地域における業界動向に関するアンケートを実施しました。地域によってバラつきはあるものの、アンケート結果は楽観的な意見が多く、特に下記2点は各地のホームビルダーから多くあった興味深いコメントです。 1）住宅販売価格の値引きはあるものの、（今は）他のインセンティブによって十分な利益が確保できている。 2）需要の鈍化によりサプライチェーンは冷え込んだが、住宅着工を遅らせることによって建設のサイクルが改善している。 以下21都市からの翻訳コメントです。（ネガティブコメントは赤字） ◆オースティン（テキサス州） 「8月は全体的に住宅販売が非常に悪く、バイヤーは住宅購入を急いでおらずキャンセル件数は前月から急増した。」 ◆ボルティモア（メリーランド州） 「5%以下というジャンボ住宅ローン*の低金利が、バイヤーの購入意欲を促進している」 *通常の住宅ローン限度を超える金額の住宅ローンのこと。審査基準は厳しいが、より高額な不動産購入時に役立つローン。 ◆ボイシー（アイダホ州） 「この1か月間で、これまでよりも建築サイクルが改善した。」 ◆シャーロット（ノース・カロライナ州） 「8月の販売は好調だった。決算費用を補助するインセンティブの増加やバイ・ダウン*が販売に寄与した。」 *販売業者が住宅ローンのうち1%を負担する販売促進策のこと。 ◆クリーブランド（オハイオ州） 「建築サイクルはここ4,5ヶ月で改善している。しかし内覧予約は完全に減り、問い合わせ件数もまばらになっている。」 ◆ダラス（テキサス州） 「住宅着工の遅れは基礎・骨組の問題を解決。建築サイクルは短縮、材料が入手しやすくなれば更に短縮されると思う。」 ◆ハリスバーグ（ペンシルベニア州） 「8月上旬に住宅ローン金利が低下した際、バイヤーの活動が大きく活発化した。これは同時に行われたインセンティブ付与と価格値引きと一致する。売上を上げるためにマージンを大きく削った。」 ◆ヒューストン（テキサス州） 「他のホームビルダーと同様、住宅着工を大幅に減速したことで建築サイクルが短縮できると確信。着工の減速は労働争議にも一定の緩和をもたらしている。」 ◆ジャクソンビル（フロリダ州） 「フレーム素材と人件費が安定した。ガレージ扉の納期も予測しやすくなった。」 ◆カンザスシティ（ミズーリ州） 「建築サイクルの課題のほとんどが緩和されつつある。下請け業者から仕事依頼の電話が増えつつある。」 ◆ルイビル（ケンタッキー州） 「建築期間は改善されつつある。最大の遅れの一つは、自治体の許認可プロセスを通過すること。」 ◆オグデン（ユタ州） 「販売件数の減少のため、着工を控えることによって、フロントエンドの建築期間が大幅に減少した。」 ◆オクラホマシティ（オクラホマ州） 「ホームビルダーは今、同じ顧客を奪い合い、計画的に価格を下げている。」 ◆フィラデルフィア（ペンシルベニア州） 「売上の減速により、労働問題や供給問題に対するプレッシャーが緩和された。」 ◆フェニックス（アリゾナ州） 「インセンティブは増加の一途を辿っており、値引き率が20%を超える地域もある。プラス面は、建築サイクルが改善され、長いトンネルの終わりに光が見えていること。しかし、トンネルの先には顧客がいない。。。」 ◆ローリー・ダーラム（ノース・カロライナ州） 「スケジュール上の最大の成約は、地元の電力会社から電力供給がされないこと。過去24ヶ月間、すべて発電機で建設してきた。電力がないために、完成した家の契約が滞ってしまったこともある。」 ◆リバーサイド・サンバナーディーノ（カルフォルニア州） 「6か月前に経験した大量の材料不足は解消されつつあるが、現在の電気スイッチギア不足は、すべてのプロジェクトでスケジュールに数週間の遅れをもたらしている。」 ◆サクラメント（カリフォルニア州） 「バイヤーは急いでいない。大手ホームビルダーが大きなインセンティブ（値引きや決算費用）で多くの販売を獲得。」 ◆タンパ（フロリダ州） 「大手ホームビルダーは、2022年にクローズする在庫住宅を値下げ。金利が6.5%になれば非常に荒れた市場になる。」 ◆ワシントンD.C.（コロンビア特別区） 「着工が激減している。これは取引コストを大幅に下げることになり、サプライチェーン全体に波及すると考えている。」 ◆ウェスト・パーム・ビーチ（フロリダ州） 「今のところ、アメリカ中で起きていること（減速）はまだ起きていない。45万ドル以下の物件販売はまだ好調。」 以上 Youtubeチャンネルを開設しました！ 米国の住宅業界に関する情報、リノベ・ローンの事例等の動画を掲載しておりますので、是非ご視聴ください。 【運用会社】 Monterey Capital Management Pte Ltd 1 Coleman St. #09-09B The Adelphi Singapore 179803 HP: https://www.moncapi.com/ Youtube

若い世帯形成層の増加が賃貸インフレをけん引 世帯形成層と言われている20代後半～30代の人口が増加しており、そのうち8割が一人暮らしで主に賃貸住宅に住んでいる。 昨今の金利上昇により住宅購入が困難となってしまった若い世帯が賃貸住宅に流れている。 集合住宅（アパート）の在庫が少ないため、空室率は過去最低水準である5%。 以上の理由から賃貸料金が高騰しているのです。

マイアミではコンドミニアムが主流。 税制優遇により多くの企業が本社などが移転しており、そのため住宅需要が旺盛。 3つの物件ランクがあり、それぞれ2、3ベッドルームの部屋はほぼ完売の状況。 マイアミコンドミニアム価格相場 [table id=1 /]